ידיעות ומחקרים

דיור להשכרה בישראל? "מוסדיים ישקיעו בנדל"ן בפולין ולא כאן"

"מאז המחאה של השנה שעברה, נהפך המונח "דיור בר השגה" לשגור בפי כל, אלא שקיימים פערים גדולים בין דיבורים על דיור בר השגה לבין מעשים. לדברי ירון ביבי, שכיהן עד לפני כשנה כמנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, אם הדברים ימשיכו בדרך הנוכחית, סביר להניח שגם לא יקרה הרבה. "הממשלה הולכת בכיוונים לא נכונים, שנותנים משקל גדול מדי לשיטת מחיר למשתכן לעומת קידום הקמת דירות קטנות להשכרה. הבעיה היא שברגע שמוכרים דירה לזכאי - היא יורדת מהמלאי, בעוד שדירה לשכירות נותרת", אומר ביבי.

"יש שלוש סיבות, שקשורות זו בזו, שמביאות לכך שגופים מוסדיים מעדיפים לקחת את הכסף שלך ושלי ולהשקיע אותו בפרויקט דיור לשכירות בפולין - ולא כאן: הסיבה הראשונה היא התשואה הנמוכה. השנייה היא החשש שאם דייר סרבן לא יסכים לשלם דמי שכירות, יהיה קשה מאוד לטפל בו, על בסיס ניסיון העבר. הסיבה השלישית היא המנטליות בישראל, שמנוגדת לדיור בשכירות ארוכת טווח.

"יזמים בדיור בשכירות יצטרכו רשת ביטחון ממשלתית, כדי להפחית את החשש ממקרים שבהם אנשים לא ירצו לגור בפרויקטים האלה. לאחר מכן יצטרכו מערכת רגולציה, שתבטיח להם שמי שמתגורר בפרויקט כזה - משלם. זה יוריד את הסיכון שלהם, וכיוצא מזה גם את התשואה הנדרשת".

תנועת הערבות: דיור בר השגה, בשכירות או בבעלות, בהתאם לנסיבות ולאפשרויות הכלכליות של הזכאים הוא זכות אזרחית בסיסית, ומאז המלצותיה של ועדת טרכטנברג בסוגיה זו, עשתה הממשלה לא מעט כדי לקדם את בנייתם ושיווקם של קרקעות ופרויקטי נדל"ן שייבנו מלכתחילה כדיור מוזל ובר השגה. השאיפה הייתה לייצר פרויקטים שכולם מוקדשים לדיור מוזל, או שחלקים מתוך פרויקטים "רגילים" יוקדשו לדיור בר השגה, שאמור להיות זול בכ- 20% ממחירי השוק ולאפשר לאלו שאין ידם משגת, למצוא קורת גג.

"על הנייר", הממשלה החלה ליישם את ההמלצות. נקבעו קריטריונים לזכאים, הנמצאים אגב במחלוקת בין ש"ס לבין שרים אחרים. בנוסף, הוחלט להגדיל את מכרזי הקרקעות לקבלנים וליזמים ולהקצותם לדיור בר השגה, אושרו פטורים והקלות ממס למשקיעים מוסדיים במטרה לעודד אותם לממן בנייה להשכרה בישראל במחירי הדיור המוזל ועוד.

תפקידה של הממשלה, באמצעות האורגנים שלה, כמו מנהל מקרקעי ישראל, רשות המסים, אגף שוק ההון במשרד האוצר, להפוך את היזמות, הבנייה והניהול של דיור מוזל למשתלם כלכלית עבור כל המעורבים בתחום, החל מבעל הקרקע, דרך היזם, המשקיע, המבצע, המנהל ועד אחרון הדיירים. לשם כך הממשלה צריכה להגדיל את מעורבותה וליצור מערך תמריצים נוספים. יש מדרג שלם של החלטות נוספות שהממשלה יכולה לקבל בתחום זה, כמו הטבות מס נוספות, מכסות לדיור בר השגה במסגרת כל פרויקט והתניה של פרויקטים "רגילים" בפרויקטים מקבילים בתחום הדיור המוזל. בסופו של דבר זה עניין של סדר עדיפויות לאומי וחברתי. לא די להעביר החלטות "על הנייר" ולצפות בכישלון היוזמה...

צמצום הפער בין ההחלטות לבין יישומן בשטח, הוא פונקציה גם של תמריצים והטבות וגם של שינוי ערכי-חינוכי והדגשת חשיבותם של פרויקט דיור מוזל, בצמצום הפערים החברתיים, בעזרה לאזרחים שידם אינה משגת ושל רגישות חברתית ואנושית. אפשר גם להכריז על "תחרות" היזם המצטיין בתחום דיור בר השגה ולהודיע כי ראש עיר, משקיעים, קבלנים, יזמים ומבצעים, שיקימו את המספר הגדול ביותר של דירות בתחומם, למכירה או להשכרה במסגרת הדיור המוזל, יזכו לפגישה עם ראש הממשלה, לפרס הנשיא למודעות חברתית ולייצג את ישראל בחו"ל בכנסים רשמיים ובאירועי יוקרה בינלאומיים.זו רק דוגמה, אבל העיקרון פשוט: תפקיד הממשלה לשפר את ההטבות והתמריצים מצד אחד ותפקיד החברה הישראלית להעלות על נס את פועלם של אלה שמקדמים בפועל את ישראל למצב של דיור בר השגה עבור הזכאים.

קישור למאמר המקורי